ประเมินวงเงินรู้ผลใน 3 นาที
กับ กรุงศรี ออโต้ พร้อมสตาร์ท

หรือ

เริ่มประเมินวงเงินพร้อมสตาร์ท
ผ่านมือถือ สแกนเลย

ดูวงเงินพร้อมสตาร์ทที่ได้รับ

  • บ้านโครงการใหม่
  • บ้านโครงการใหม่
  • ค้นหาแบบละเอียด

  • อยาก "ขายบ้าน" เสียค่าใช้จ่ายและภาษีอะไรบ้าง?

    16 ส.ค. 64 134,291

    อยาก "ขายบ้าน" เสียค่าใช้จ่ายและภาษีอะไรบ้าง?

    เจอบ้านใหม่ที่โดนใจกว่า, ผ่อนไม่ไหว, มีลูกเพิ่มหลายคน, ถูกหวยมีเงินซื้อบ้านใหม่ มีหลายปัจจัยที่ทำให้เราอยากขายบ้าน แต่ขึ้นชื่อว่า "ขาย" ก็ใช่ว่าจะได้ตังค์เพียงอย่างเดียว เพราะรัฐบาลก็มีการเก็บค่าธรรมเนียม และภาษีจากการขายบ้านจากคนขายไม่น้อยเหมือนกัน (รวมๆ แล้วมักจะขึ้นหลักแสนเหมือนกัน) เพราะฉะนั้นก่อนขายบ้านแล้วเอาเงินไปทำอย่างอื่น อย่าลืมคำนวณเงินตัวเลขเผื่อไว้จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ เวลาขายบ้านด้วยนะครับ หลักๆ ที่ต้องจ่ายเมื่อเราขายบ้านมี 3 ประเภท คือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ (เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง) และค่าธรรมเนียมการโอน
    เมื่อเกิดการซื้อ-ขายทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เงินที่ได้จากการขายจะต้องนำมาเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย โดยกรมที่ดินจะใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นเกณฑ์ในการคำนวณ โดยสามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก http://www.treasury.go.th/ ในหมวดของการประเมินราคาทรัพย์สิน โดยเมื่อได้ราคาประเมินมาแล้ว ให้นำราคาประเมินนั้น ไปหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ผู้ขายได้ถือครอง ก่อนนำไปคำนวณภาษีตามฐานภาษี โดยการหักค่าใช้จ่ายจะหักได้ตามตาราง ดังนี้
     จำนวนปีที่ถือครอง  1  2  3  4  5  6 7   8 ปีขึ้นไป
     ร้อยละของเงินได้  92 84 77  71 65 60 55 50
    วิธีนับจำนวนปีที่ถือครองนั้น  ยึดหลักตามปี พ.ศ. ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 ธันวาคม 2562 และขายวันที่ 10 มกราคม 2564 เท่ากับ จำนวนปีที่ถือครองคือ 3 ปี สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 77 เป็นต้น
    ตัวอย่างวิธีคำนวณ
    นายปวีณ ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในปี 2562 และต้องการขายบ้านในปี 2564 ในราคาขายเท่ากับ 10 ล้านบาท โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท นายปวีณจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ดังนี้
    1. ราคาประเมิน  9,000,000 บาท
    2. หักค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 3 ปี 77%)  6,930,000 บาท
    3. คงเหลือ 2,070,000 บาท
    4. หารด้วยปีที่ถือครอง 2,070,000/3 690,000 บาท
    5. คำนวณภาษี
    (100,000 x 5%) + (400,000 x 10%) + (190,000 x 20%)    		 83,000 บาท
    6. ภาษี ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง) 249,000 บาท
    จากตัวอย่างข้างต้น นายปวีณต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายจำนวน 249,000 บาท  ซึ่งข้อแตกต่างจากการคำนวณภาษีเงินได้ทั่วไปคือ การคำนวณภาษีจากการขายบ้านนั้น จะไม่มีการยกเว้นภาษีจากเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก  เนื่องจากไม่ใช่การคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ ส่งผลให้เงินได้ 1 แสนบาทแรก ต้องเสียภาษีเงินได้ที่ 5% โดยเท่ากับ 5,000 บาท ส่วนเงินได้ตั้งแต่ 2-5 แสนบาท เสียภาษี 10% เงินได้ตั้งแต่ 5 แสน - 1 ล้านบาท เสียภาษี 20% โดยเมื่อถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินแล้ว ก็ไม่ต้องยื่นเสียภาษีรวมตอนสิ้นปีอีกครั้งหนึ่ง แต่หากกรณีที่เป็นบริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเป็นผู้ขาย ให้นำส่งภาษีเงินได้ในอัตรา 1% ของราคาขายจริง หรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า ให้ใช้ราคานั้นแทนการคำนวณภาษีที่กล่าวไปแล้วข้างต้น
    2.1 ภาษีธุรกิจเฉพาะ 
    สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นจะต้องเสีย หากถือครองบ้านหรือที่ดินเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี โดยสามารถดูวันที่รับโอนบ้านได้จากหลังโฉนด ซึ่งระบุวันที่รับโอนมา กรณีจากตัวอย่าง นายปวีณ ขายบ้านภายใน 5 ปี  นับแต่วันได้มา ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดที่ร้อยละ 3.3 ของราคาขายจริงหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่าให้ใช้ราคานั้น ดังนั้นการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีนายปวีณขายบ้าน คิดเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะเท่ากับ 330,000 บาท  (3.3 x 10,000,000)
    กรณีได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ  
    • อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาเกินกว่า 5 ปี  
    • มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้บ้านหลังนั้นมา 
    • ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
    • ซื้อ-ขายบ้านหรือที่ดินที่ได้มาโดยมรดก
    2.2 อากรแสตมป์ 
    กรณีที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์  ไม่มีหน้าที่ (หรือได้รับยกเว้น) ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท  ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท (ราคาประเมินทุนทรัพย์) ในกรณีมีเศษไม่ถึง 200 บาท ให้คิดที่ 200 บาท คือเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทนั่นเอง การเสียอากรแสตมป์จะคิดจากราคาประเมิน เช่น ราคาประเมิน 9,000,000 บาท จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 45,000 บาท (9,000,000/200)  เป็นต้น
    อัตราการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนจากกรมที่ดินจะเท่ากับ 2% ของราคาประเมิน ดังนั้นจากตัวอย่างนายปวีณจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนเท่ากับ 180,000 บาท (9,000,000 x 2%)
    จากตัวอย่าง หากนายปวีณต้องการขายบ้าน จำนวน 10 ล้านบาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย  ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมการโอนแล้ว จะมีค่าใช้จ่ายรวมทั้งสิ้น 759,000 บาท ซึ่งในกรณีนี้คิดเป็นค่าใช้จ่าย 7.59% จากราคาขาย ซึ่งโดยปกติค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนจะขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้ซื้อว่าใครจะเป็นคนจ่าย ซึ่งส่วนใหญ่จะช่วยกันจ่ายคนละครึ่ง กรณีนี้มีข้อสังเกตว่าหากเลือกลงทุนในบ้านหรือที่ดิน ที่เจ้าของเดิมถือครองมานานมากกว่า 5 ปี ก็จะสามารถประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะจากเดิม 3.3% มาเสียเพียงค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อราคาประเมินทุก 200 บาทเท่านั้น จะเห็นได้ว่าค่าใช้จ่ายภาษีจากการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากศึกษาถึงรายละเอียดอย่างถี่ถ้วนแล้วจะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้มากทีเดียว
    ทั้งนี้ ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้โปรแกรมคำนวณภาษีต่าง ๆ ที่เกียวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ได้จาก http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06.asp ของกรมสรรพากรเพื่อประกอบการคิดค่าใช้จ่ายในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์

    แท็กที่เกี่ยวข้อง :

    บทความล่าสุดอื่นๆ

    ดูทั้งหมด

เว็บไซต์นี้มีการเก็บคุกกี้เพื่อเพิ่มความพึงพอใจในการใช้งานเว็บไซต์ และช่วยให้เราปรับปรุง และนำเสนอเนื้อหาตรงตามความสนใจของท่าน ท่านสามารถดู Privacy Notice และ ดู Cookies Policy ของเราได้ ที่นี่ ทั้งนี้ ท่านจะยินยอมให้เราเก็บคุกกี้ทั้งหมด หรือให้เก็บแค่บางส่วนโดยการคลิกเลือก ตั้งค่า

ยินยอมทั้งหมด
ท่านสามารถเลือกให้ความยินยอมการเก็บคุกกี้เป็นเรื่องๆ ได้ที่นี่

เมื่อคุณเข้าชมเว็บไซต์ หรือแอปพลิเคชั่น checkraka เราอาจจัดเก็บ หรือดึงข้อมูลจากเบราว์เซอร์ของคุณในรูปแบบของคุกกี้ และเทคโนโลยีอื่นที่คล้ายคลึง เช่น tag และ pixel (เรียกรวมกันว่า “คุกกี้”) ซึ่งมักเป็นข้อมูลที่ไม่สามารถระบุตัวตนได้โดยตรง แต่ช่วยให้คุณใช้งานเว็บไซต์ได้ปลอดภัย และตรงตามความต้องการมากขึ้น คุณอาจไม่ยินยอมให้เราเก็บคุกกี้บางประเภทได้ โดยการคลิกตามหัวข้อข้างล่างนี้

ประเภทคุกกี้
อ่านเพิ่มเติม ที่นี่		 ยินยอม / ไม่ยินยอม
คุกกี้ที่จำเป็นต้องมีเสมอ
(Strictly Necessary)
คุกกี้สำหรับการใช้งานเว็บไซต์
(Functionality)
คุกกี้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและวิเคราะห์
(Performance & Analytics)
คุกกี้เพื่อการตลาด
(Marketing)

บันทึกข้อมูล