ประเมินวงเงินรู้ผลใน 3 นาที
กับ กรุงศรี ออโต้ พร้อมสตาร์ท

หรือ

เริ่มประเมินวงเงินพร้อมสตาร์ท
ผ่านมือถือ สแกนเลย

ดูวงเงินพร้อมสตาร์ทที่ได้รับ

  • คอนโดใหม่
  • คอนโดใหม่
  • ค้นหาแบบละเอียด

  • 10 เรื่องที่เจ้าของโครงการ "คอนโด" ไม่ค่อยบอกเราตรงๆ

    14 ส.ค. 64 19,027
    เคยมั้ยครับ? เวลาไปดูคอนโด แล้วเราถามโน่นถามนี่ บางทีจะเจอเซลส์ตอบแบบอ้ำๆ อึ้งๆ หรือชอบถ่วงเวลาบอกข้อมูล ตอนนี้ยังไม่มี หรือยังไม่สรุป แต่จริงๆ แล้ว หลายๆ เรื่องมีข้อสรุป หรือมีข้อมูลหมดแล้วล่ะคร้าบ!!! แต่แค่ไม่อยากบอกคุณเท่านั้นเองแหละ เพราะขืนบอกไป ข้อมูลบางอย่างอาจทำให้ไม่สามารถ "ปิดการขาย" ได้นั่นเอง ซึ่งเรื่องพวกนี้ถือว่าเป็นความเสี่ยงที่ไม่ได้แจ้งให้คนซื้อรับทราบ แต่คนซื้อควรรับรู้ทั้งสิ้น ผมในฐานะที่ไป Sales Office มาเยอะ เลยขอรวบรวมพฤติกรรมซ่อนเร้นพวกนี้มาให้พวกเราที่อยากซื้อคอนโดระมัดระวังเวลาคุยกับ Sales โครงการครับ มีอะไรบ้าง มาดูกันเลยครับ
    1. Perspective งามเด่นเฉพาะตัวโครงการ ตึกข้างๆ หายหมด  
    ทำกันแทบทุกโครงการครับ... ภาพ Perspective ตัวโครงการ ตั้งเด่นเป็นสง่าอยู่คนเดียว ทั้งที่ความจริง มีตึกโน่นตึกนี่เต็มไปหมด ยอมรับครับว่า ภาพพวกนี้ต้องการเน้นให้เห็นตัวอาคาร ดีไซน์ และความสวยงามของตัวคอนโด แต่ถ้าจริงใจกับผู้บริโภคสักนิดนึง อย่างน้อยก็ควรทำภาพอาคารรอบๆ แบบเงาบางๆ ให้ผู้บริโภคได้เห็นเป็นไอเดียว่ามุมไหนมีตึกอะไรบังอยู่บ้าง ผมว่าใครที่ทำแบบนี้ จะได้ใจผู้บริโภคในฐานะที่จริงใจกับเราไปเต็มๆ นะครับ
    2. ชื่อโครงการไม่ตรงกับทำเลที่ตั้งจริง บางทีอยู่ดินแดงแต่ชื่อยู่พระราม 9
    เรื่องนี้ก็เป็นอีกเรื่องที่ผู้ประกอบการมักจะขอ "ซิกแซก" ด้วยเหตุผลทางการตลาด หรือโชคลางอะไรก็แล้วแต่ หลักๆ คือจะต้องลากชื่อโครงการให้เข้าไปอยู่ในโซน หรือชื่อถนนที่สวยหรูให้ได้ หรือไม่ก็ต้องตั้งชื่อหลบโซน หรือชื่อถนนที่ไม่น่าอยู่ออกไปให้ได้ ตัวอย่างที่เห็นบ่อยๆ ก็เช่น บางโครงการอยู่ช่องนนทรีก็ตั้งชื่อว่าอยู่สาทร หรือบางโครงการอยู่ดินแดงก็ตั้งชื่อว่าอยู่พระราม 9 ดังนั้น เวลาเราเห็นชื่อพวกนี้ ต้องเข้าไปอ่านสถานที่ตั้ง หรือดูแผนที่จริงให้ดีๆ นะครับว่าโครงการตั้งอยู่ตรงไหนกันแน่
    3. ติดรถไฟฟ้าแค่ 2 นาทีถึง ต้องวัด Google Map ดูอีกที
    "ความใกล้" รถไฟฟ้าเป็นจุดขายสำคัญอย่างหนึ่งที่ผู้ประกอบการคอนโดในบ้านเราให้ความสำคัญ ดังนั้น คำเปรยเวลาโฆษณาก็จะพูดถึงเรื่องนี้เป็นประจำ ซึ่งก็สารพัดจะเล่นคำละครับ "ติดรถไฟฟ้า" "ใกล้รถไฟฟ้า" "ห่างจากรถไฟฟ้าแค่ 200 เมตร" หรือถ้าใครไกลหน่อยก็เลี่ยงคำว่า "เมตร" แล้วบอกรวมๆ ประมาณว่า "2 นาทีจากรถไฟฟ้า" ซึ่งก็ไม่รู้ว่า 2 นาทีนี้คือเดิน หรือนั่งมอเตอร์ไซค์ หรือขับรถ ข้อแนะนำในเรื่องนี้คือให้เข้าไปที่ Google Map แล้วลองวัดระยะจริงดูนะครับ หรือถ้าไม่กลัวร้อนก็ลงพื้นที่ไปเดินสำรวจระยะทางจริงกันเลยครับ
    4. ขายแบบ Fully Furnished หรือ Fully Fitted เอาให้แน่ๆ
    ในวงการคอนโดบ้านเราห้องตัวอย่างทุกห้องมาแนวเดียวกันหมดครับ แต่งซะเยอะ Prop โน่น Prop นี่ยั้วเยี้ยไปหมดทั้งห้อง แต่ทั้งหมดนี้เป็นภาพวาดสวยๆ เท่านั้นนะครับ ของจริงจะเป็นอีกอย่าง ผมเองก็เคยคิดในใจมานานละว่า เมื่อไหร่หนอที่จะมีผู้ประกอบการที่จริงใจ และใจกล้าทำห้องตัวอย่างให้เหมือนของจริงเป๊ะแบบเดียวกับที่ลูกค้าจะได้วันรับมอบห้องบ้าง ข้อแนะนำจากผมคือ เวลาไปดูห้องตัวอย่าง ให้ซักให้ละเอียดครับว่า Fully Furnished หรือ Fully Fitted ที่ขาย จะรวม และไม่รวมอะไรบ้าง เช่น โซฟาให้มั้ย? เครื่องใช้ไฟฟ้าให้เหมือนยี่ห้อห้องตัวอย่างมั้ย? สีกำแพงจะเป็นแบบที่เห็นนี้มั้ย?
    ถ้าเจอ "Fully Furnished" ถามให้ละเอียด รวมอะไร ไม่รวมอะไรบ้าง?
    5. ที่จอดรถกี่คัน บอกแต่ตัวเลขสั้นๆ โดยประมาณ
    เรื่องนี้เรียกได้ว่าเป็นการหมกเม็ดอย่างหนึ่งของผู้ประกอบการหลายๆ ราย เพราะจริงๆ แล้วเวลา Design ตึกเพื่อขอใบอนุญาตก่อสร้างนั้น ยังไงผู้ประกอบการก็รู้อยู่แล้วว่าจะจอดรถได้กี่คัน แต่ส่วนใหญ่มักจะโฆษณาแบบกว้างๆ ไม่มีรายละเอียดไว้ก่อน จริงๆ แล้วกฎหมายบ้านเราควรบังคับผู้ประกอบการให้เผยตัวเลขออกมาแบบนี้เลยนะครับ เช่นว่า "จอดรถเข้าซองได้ ...คัน จอดรถซ้อนคันได้...คัน ที่จอดรถแบบ Floating หรือ Fixed และยูนิตเกิน 1 ห้องนอนจอดได้...คัน" เป็นต้น ควรบังคับให้เปิดเผยละเอียดๆ แบบนี้เลยครับ
    6. ที่ดินเหลืออีกกว้าง อาจวางแผนไว้สร้างอีกหลายเฟส 
    หลายๆ ครั้งผู้ประกอบการได้ที่ดินแปลงเบ้อเริ่มเทิ่มมาแล้วเปิดขายทีละเฟส ซึ่งบางทีตอนขายก็ไม่ยอมบอกว่าจะมีหลายเฟส ประเด็นก็คือ เวลามีหลายเฟส มันจะมีเรื่องตึกบังวิวกันเอง ความแออัดในการเข้า-ออกโครงการ ซัพพลายที่มีมากขึ้นกระทบต่อราคาขายต่อ ดังนั้น ข้อแนะนำของผมคือถ้าเห็นที่ดินเปล่าข้างๆ หรือรอบๆ โครงการให้เช็คให้ดีก่อนเลยนะครับว่าเตรียมไว้เป็นเฟสต่อไปหรือเปล่า หรือกำลังเจรจาซื้ออยู่หรือเปล่า หรือถ้าไม่ใช่ มีใครซื้อไปแล้วและเตรียมขึ้นคอนโดมาบังหรือเปล่า
    7. ราคาขายตอนเปิดตัวโฆษณาถูกดี ถามไปถามมาอีกที มีห้องเดียว!
    ผู้ประกอบการหลายรายชอบตั้งราคาต่ำๆ ให้ล่อใจเข้าไว้ครับ เช่น ราคาจริง 2.9 ล้านกว่าก็โฆษณาสั้นๆ ว่า 2 ล้านเศษ หรือบางทีทั้งโครงการมีห้อง 1.9 ล้านอยู่ห้องเดียว ที่เหลือ 2-3 ล้านบาทหมด ก็ต้องโฆษณาว่าราคา 1.9 ล้าน ทั้งหมดทั้งปวงนี้ คือทาง Marketing อยากให้ผู้บริโภคสะดุดตากับราคา แล้วโทรมาครับ จากนั้นพนักงานขายถึงจะเปิดราคาจริงๆ ของแต่ละห้องให้ฟัง แล้วก็หวังว่าพนักงานขายพวกนี้จะตะล่อมพวกเราให้ซื้อจนได้ ดังนั้น อย่าเพิ่งรีบตาลุกวาวกับราคาที่โฆษณาล่อใจพวกนี้นะครับ
    8. โฆษณาว่า "โครงการคุณภาพ" อย่าเพิ่งเชื่อ ต้องรอดูอีกทีตอนโอน
    บอกตรงๆ คนไทยติดนิสัย "พูดไปเรื่อย" ครับ ไม่ยึดติดกับสิ่งที่พูดเหมือนพวกฝรั่ง หรือคนญี่ปุ่นที่มักจะ "คำไหนคำนั้น" และคำโฆษณาประเภท "คอนโดคุณภาพ" ก็เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างของการที่คนไทยชอบพูดไปเรื่อย หลายๆ โครงการจะอ้างคำว่า "คุณภาพ" เข้ามา ซึ่งกลายเป็นคำมาตรฐาน และไม่มีความหมายตามแบบไทยๆ ไปแล้ว เพราะบอกตรงๆ บางทีเห็นสเปควัสดุ หรือผลงานการก่อสร้างแล้วต้องบอกว่า "ห่วยแตก" ครับ นี่ยังไม่รวมการบริการของพนักงานขาย หรือพนักงานตรวจรับบ้านซึ่งส่วนใหญ่ก็มีปริมาณเยอะ แต่คุณภาพดีๆ น้อยทั้งนั้นละครับ
    9. สเปคห้องพูดกว้างๆ หลวมๆ ไว้ก่อน เผื่อขอสิทธิแอบเปลี่ยนทีหลัง
    เรื่องนี้เป็นอีกเรื่องที่หน่วยงานราชการบ้านเราที่กำกับดูแลธุรกิจอสังหาฯ ไม่เข้ามาช่วยเหลือประชาชน ปล่อยให้ประชาชนต้องช่วยตัวเอง ถ้าทางการกำหนดเป็นกฎหมายเลยว่า ณ วันเปิดขายคอนโดทุกโครงการในเมืองไทยต้องระบุสเปคของวัสดุ หรือของใช้ในห้องให้หมดตั้งแต่วันแรกที่ขายใน Brochure เลย พร้อมรายละเอียดทั้งในแง่ยี่ห้อ ขนาด และจำนวน (คล้ายกับ Bill of Quantity เวลาจ้างเหมาก่อสร้าง)  บ้านเราจะไม่เกิดประเด็นดราม่าอย่างหลายๆ โครงการในอดีตที่ผู้บริโภครวมตัวกันทาง Facebook ต่อสู้กับโครงการว่าของที่ได้ไม่ได้คุณภาพ หรือไม่เป็นไปตามที่พูดขายปากเปล่าให้เราตอนแรก
    10. ตีกระแสให้ปัง ดังไว้ก่อน ทำเลนี้ ราคาขึ้น!
    มุกอย่างหนึ่งที่พวกพนักงานขาย และการตลาดของหลายๆ โครงการชอบใช้คือคำพูด หรือคำโฆษณาเป่าหูประมาณว่า ทำเลตรงนี้ยอดนิยมราคาคอนโดขึ้นไปหลายเปอร์เซ็นต์แล้ว โครงการโดยรอบราคาขึ้นไปเท่านั้นเท่านี้แล้ว หรือคนเอาห้องไปขายต่อได้กำไรเท่าโน้นเท่านี้ ได้ยินแบบนี้อย่าเพิ่งเชื่อตามนะครับ ของจริงน่ะมี แต่ของปลอมก็เยอะ สิ่งหนึ่งที่ต้องจำคือตลาดคอนโดบ้านเราไม่มีราคากลางครับ มีแต่ราคาประกาศฝ่ายเดียวซึ่งราคาที่ประกาศก็ไม่ได้หมายความว่าจะจบกันที่ราคานั้น นอกจากนี้ อีกเรื่องที่ต้องระวังคือราคาสินค้าคอนโดมือหนึ่ง และมือสองอาจมีราคาต่างกันลิบลับทั้งที่สภาพสินค้า หรือความใหม่อาจไม่ต่างกันเลย คนที่กำหนดราคาคอนโดบ้านเราคือผู้ประกอบการ และความพึงพอใจของผู้ซื้อ และผู้ขายห้องนั้นๆ เท่านั้นครับ มองไปก็คล้ายๆ กับหุ้นที่อาจมีการปั่นราคา หรือสร้างกระแสกันได้ และเมื่อแมงเม่ารู้ตัวว่าติดกับซื้อของแพง คนขายก็เผ่นแน่บหายไปเรียบร้อยแล้วคร้าบ
    สุดท้ายนี้ ผมหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ไม่ให้พวกเราหลงกลกับมุกการขายคอนโดที่ไม่จริงใจพวกนี้นะครับ แต่สำคัญยิ่งกว่านั้น ผมจะดีใจมากถ้าหน่วยงานราชการจะสละเวลาสักนิดมาอ่านตรงนี้ แล้วนำเรื่องเหล่านี้ไปทำเป็นกฎเกณฑ์ออกมาเพื่อคุ้มครองประชาชนพวกเราทุกคนเวลาซื้อคอนโดครับ...ตลาดคอนโดบ้านเราจะได้พัฒนาดีขึ้นไปเรื่อยๆ ครับ

    บทความล่าสุดอื่นๆ

    ดูทั้งหมด

    คอนโดติดรถไฟฟ้าล่าสุด

    คอนโดติดรถไฟฟ้าทั้งหมด

เว็บไซต์นี้มีการเก็บคุกกี้เพื่อเพิ่มความพึงพอใจในการใช้งานเว็บไซต์ และช่วยให้เราปรับปรุง และนำเสนอเนื้อหาตรงตามความสนใจของท่าน ท่านสามารถดู Privacy Notice และ ดู Cookies Policy ของเราได้ ที่นี่ ทั้งนี้ ท่านจะยินยอมให้เราเก็บคุกกี้ทั้งหมด หรือให้เก็บแค่บางส่วนโดยการคลิกเลือก ตั้งค่า

ยินยอมทั้งหมด
ท่านสามารถเลือกให้ความยินยอมการเก็บคุกกี้เป็นเรื่องๆ ได้ที่นี่

เมื่อคุณเข้าชมเว็บไซต์ หรือแอปพลิเคชั่น checkraka เราอาจจัดเก็บ หรือดึงข้อมูลจากเบราว์เซอร์ของคุณในรูปแบบของคุกกี้ และเทคโนโลยีอื่นที่คล้ายคลึง เช่น tag และ pixel (เรียกรวมกันว่า “คุกกี้”) ซึ่งมักเป็นข้อมูลที่ไม่สามารถระบุตัวตนได้โดยตรง แต่ช่วยให้คุณใช้งานเว็บไซต์ได้ปลอดภัย และตรงตามความต้องการมากขึ้น คุณอาจไม่ยินยอมให้เราเก็บคุกกี้บางประเภทได้ โดยการคลิกตามหัวข้อข้างล่างนี้

ประเภทคุกกี้
อ่านเพิ่มเติม ที่นี่		 ยินยอม / ไม่ยินยอม
คุกกี้ที่จำเป็นต้องมีเสมอ
(Strictly Necessary)
คุกกี้สำหรับการใช้งานเว็บไซต์
(Functionality)
คุกกี้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและวิเคราะห์
(Performance & Analytics)
คุกกี้เพื่อการตลาด
(Marketing)

บันทึกข้อมูล