ภาระจำยอมทางเข้าออกคอนโด - ปัญหาในอนาคตที่เจ้าของโครงการแอบทิ้งไว้ให้คุณ?
เวลาเราซื้อคอนโด เราอาจเคยได้ยินคำว่า "ทางเข้า-ออกติดภาระจำยอม" ซึ่งหลายๆ คนพอได้ยินอาจมองข้ามไป เพราะในทางกายภาพเวลามาซื้อ ก็ดูปกติโอเคดี เดินเข้า-ออกได้ไม่มีปัญหา แต่ในอนาคตอาจมีปัญหาบางอย่างตามมาได้ครับ วันนี้ Checkraka.com ขอชี้ให้เห็นความเป็นไปได้ของปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตกับผู้บริโภคเวลาเราซื้อคอนโดที่มีภาระจำยอมติดพ่วงมาด้วยครับ ต้องยอมรับครับว่าปัจจุบันผู้ประกอบการมากหน้าหลายตา และบางรายก็อาจมักง่ายรีบขายของให้หมดๆ ไป แล้วทิ้งระเบิดก้อนใหญ่ไว้ให้ลูกบ้านไปแก้ปัญหากันเอาเองทีหลัง
อะไรคือ "ภาระจำยอม" ?
ภาระจำยอมเป็นหลักการทางกฎหมายอย่างหนึ่งที่มีไว้คุ้มครองคนที่มีที่ดินแต่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เพราะโดนล้อมรอบด้วยที่ดินของคนอื่น ซึ่งภาระจำยอมนี้จะช่วยให้คนซึ่งมีที่ดิน "ตาบอด" สามารถตกลงเจรจากับที่ดินแปลงรอบๆ ให้ "จำยอม" เปิดทางให้ใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะได้ ภาระจำยอมเป็นหลักการซึ่งใช้ และมีอยู่ทั่วโลก (ภาษาอังกฤษเรียกว่า "Easement" หรือ "Rights of Way")
สำหรับบ้านเรานั้น กฎหมายบอกว่าภาระจำยอมคือ "อสังหาริมทรัพย์ (ทางกฎหมายเรียกที่ดินซึ่งต้องจำยอมว่า ภารยทรัพย์) อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน . . . เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น (ทางกฎหมายเรียกที่ดินซึ่งได้ประโยชน์ว่า สามยทรัพย์)" ดังนั้น ภาระจำยอมจะเกี่ยวข้องกับที่ดิน 2 แปลงเป็นอย่างน้อยเสมอ (อาจมีได้มากถึง 3, 4, 5 แปลง) และที่ดินเหล่านี้จะต้องเป็นเจ้าของคนละคนกัน หลักสำคัญอย่างหนึ่งของภาระจำยอมคือ ต้องมีการทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนกับกรมที่ดิน ถ้าไม่จด ภาระจำยอมจะไม่มีผลผูกติดไปกับที่ดินเหล่านี้ ในทางกลับกันเมื่อจดทะเบียนแล้ว แม้ที่ดินจะมีการซื้อขายเปลี่ยนมือ ภาระจำยอมก็จะเกาะติดไปกับที่ดินแปลงนั้นๆ เสมอ
ภาระจำยอมเกี่ยวข้องกับคอนโดได้ยังไง?
ภาระจำยอมจะเกี่ยวข้องกับคอนโดหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับลักษณะทางกายภาพของที่ดินแปลงที่ผู้ประกอบการซื้อมาทำคอนโดเป็นสำคัญเลย หลักๆ จะเกิดขึ้นได้ 2 กรณี คือ
(ก) "คนอื่นจำยอมพื้นที่ให้เรา" - ผู้ประกอบการคอนโดซื้อที่ดินซึ่งไม่มีทางเข้า-ออกไปสู่ถนนสาธารณะมาทำคอนโด จึงต้องขอให้ที่ดินแปลงอื่นบริเวณรอบๆ "จำยอม" เป็น "ภาระ" ให้คนในคอนโดเดินผ่าน หรือขับรถผ่านที่ดินแปลงนั้นออกสู่ถนนสาธารณะได้ และ
(ข) "เราจำยอมแชร์พื้นที่บางส่วนให้คนอื่น" - ที่ดินทั้งหมด หรือบางส่วนซึ่งผู้ประกอบการคอนโดบางรายซื้อมาเป็นพื้นที่ซึ่งเดิมเคยใช้เป็นทางเข้า-ออกสำหรับชาวบ้านที่พักอาศัยอยู่ด้านใน (หรือด้านข้าง) และชาวบ้านเหล่านี้ไม่มีทางเข้าออกอื่น ดังนั้น เมื่อพัฒนาเป็นคอนโดแล้ว ผู้ประกอบการจึงต้องจัดสรรปันส่วนหาที่ดินด้านหน้าส่วนใดส่วนหนึ่งมาแชร์ใช้ร่วมกันระหว่างคอนโด และชาวบ้านพวกนั้น เพื่อให้มีทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะต่อเนื่องต่อไปได้
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเกี่ยวกับภาระจำยอม (3 ตัวอย่างจริงในคอนโดกรุงเทพ)
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน เราขอยกตัวอย่างเหตุการณ์จริงใน 3 โครงการคอนโดในกรุงเทพที่ทางเข้า-ออกคอนโดติดภาระจำยอมพร้อมปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตามมา ดังนี้ครับ
1. เจ้าของโครงการทำคอนโด 2 โครงการติดกัน และจดภาระจำยอมให้ทั้ง 2 โครงการใช้ทางเข้าออกร่วมกัน
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้น : การบริหารจัดการ "จราจร" ของลูกบ้าน 2 โครงการ คือ คอนโด A และคอนโด B (เช่น เปลี่ยนช่องทางการเดินรถ หรือสถานที่จอดรถของ Visitors) บนพื้นที่ภาระจำยอมเหล่านี้ อาจต้องได้รับมติ หรือความยินยอมของลูกบ้านทั้ง 2 โครงการ ซึ่งหากไม่ได้มีมติ หรือได้รับการยินยอม อาจทำให้การบริหารจัดการจราจรมีปัญหา หรือไม่มีประสิทธิภาพได้
2. เราต้องยอมแชร์ทางเข้า-ออกคอนโดเราให้ชาวบ้านด้านในใช้ผ่านเข้า-ออกด้วย
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้น : หากชาวบ้านข้างในมีจำนวนมาก หรือมีการก่อความรำคาญ เช่น ตั้งวงกินเหล้า จอดรถขวางทาง หรือเปิดซุ้มขายของกันตรงทางภาระจำยอมนี้ ก็อาจเกิดความไม่สะดวก หรือไม่ปลอดภัยสำหรับลูกบ้านในคอนโดได้ และในทางกฎหมายนั้น คอนโดจะไปตั้งป้อมยาม หรือติดไม้กระดกกั้นรถเพื่อตรวจบัตรคนเข้าออกบริเวณที่ติดถนนใหญ่ก็ไม่ได้ เพราะจะถือว่าเป็นการทำให้ประโยชน์การใช้ภาระจำยอมของชาวบ้านลดลง หรือเสื่อมความสะดวกลง
3. ที่ดินบุคคลอื่นต้องยอมตกเป็นภาระให้ลูกบ้านในคอนโดเราใช้เป็นทางเข้า-ออก
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้น : ภาระจำยอมในกรณีนี้เป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินที่ให้ภาระจำยอมไม่ได้เป็นเจ้าของโครงการ ซึ่งมีความเป็นไปได้สูงว่า ภาระจำยอมนี้อาจมีการทำกันขึ้นตั้งแต่ก่อนที่เจ้าของโครงการจะเข้าซื้อที่ดินทำโครงการนี้ ดังนั้น เราควรต้องลองขอเอกสารจดทะเบียนภาระจำยอมมาดูว่า ภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้แต่แรกนั้น จะมีเงื่อนไขอะไรที่จำกัดสิทธิการใช้ภาระจำยอมของลูกบ้านคอนโดในอนาคตหรือไม่ เช่น คอนโดมีภาระต้องจ่ายค่าตอบแทนภาระจำยอมอะไรหรือไม่ หรือภาระจำยอมมีการจำกัดบริเวณแนวเขตกว้างยาวกี่เมตรหรือไม่ เป็นต้น
กฎหมายคุ้มครองลูกบ้านคอนโดแค่ไหน?
คำตอบคือ "ไม่เลย" และในความเป็นจริง กฎหมายการจดทะเบียนอาคารชุดของไทยเรา มีช่องโหว่ในเรื่องภาระจำยอมทางเข้าออกคอนโดในหลายๆ เรื่องด้วยซ้ำที่ทำให้ปัญหาต่างๆ เกิดขึ้นกับลูกบ้านในอนาคตได้ง่ายขึ้น เช่น
(ก) กฎหมายไม่ได้บังคับชัดเจนว่าทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะจะต้องนำมาจดทะเบียนรวมเป็น "ทรัพย์ส่วนกลาง" ของโครงการด้วย!!! ซึ่งผลที่ตามมาคือทำให้ลูกบ้าน และนิติบุคคลโครงการไม่สามารถควบคุมทางเข้า-ออกส่วนนี้ได้อย่างอิสระ
(ข) กฎหมายไม่ได้ระบุว่า ถนนเข้าออกสู่ทางสาธารณะจะต้องปลอดภาระผูกพัน!!! แค่กำหนดว่าที่ดิน และอาคารที่จดทะเบียนเป็นอาคารชุดจะต้องปราศจากภาระผูกพันทุกประเภท (ยกเว้นจำนอง) นอกจากนี้ เวลาจดทะเบียนอาคารชุด ผู้ประกอบการจะต้องแสดงเพียงแค่แผนผังอาคารชุด รวมทั้ง "เส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตามสภาพความเป็นจริง" เท่านั้น ซึ่งผลที่ตามมาคือเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะอาจมีการแชร์กันใช้โดยคนหลายคนได้
(ค) การจดทะเบียนอาคารชุดมีเรื่องของดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย!!! เช่น หาก ณ วันจดทะเบียนผู้ประกอบการสามารถแสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าลูกบ้านทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้ เจ้าหน้าที่อาจรับจดทะเบียนอาคารชุดเลย โดยไม่สนใจว่าทางเข้าออกนั้นจะมีภาระจำยอมให้ใครคนอื่นที่ไม่ใช่ลูกบ้านคอนโดใช้ด้วยมากน้อยแค่ไหน โดยไม่สนใจว่าภาระจำยอมนั้นจะมีระยะเวลาครอบคลุมนานเท่าไรในอนาคต และไม่สนใจว่าใครจะต้องมีภาระจ่ายเงินค่าตอบแทนสำหรับภาระจำยอมนี้หรือไม่ และเท่าไหร่ ซึ่งผลที่ตามมาคือ เจ้าหน้าที่ที่ดินอาจไม่ได้ใช้ดุลยพินิจในลักษณะที่ช่วยปกป้องผลประโยชน์ของลูกบ้านใดๆ เลย
กฎกระทรวงเกี่ยวกับการจดทะเบียนอาคารชุด พ.ศ. 2553 ข้อ 2 (2) ตั้งกฎเกณฑ์แค่หลวมๆ ว่า
ผู้ประกอบการจะต้องยื่นหลักฐานแสดง "เส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตามสภาพความเป็นจริง"
(คลิกดูได้ที่นี่) ซื้อคอนโดต้องระวังอะไรเกี่ยวกับภาระจำยอม?
เมื่อกฎหมายมีช่องโหว่อย่างที่พูดมาข้างต้น พวกเราจึงต้องหาทาง Protect สิทธิของตัวเองครับ ดังนั้น หากเราสนใจซื้อคอนโด และแอบรู้มาว่า ทางเข้าออกคอนโดติดภาระจำยอมอยู่ เพื่อคุ้มครองผลประโยชน์เราเองในอนาคต เราควรดำเนินการตามนี้ครับ
1) สอบถามรายละเอียดจากเจ้าหน้าที่โครงการว่า ทางเข้าออกเราติดภาระจำยอมแบบไหน เช่น คนอื่นจำยอมให้เรา หรือเราจำยอมแชร์ทางเข้าออกกับคนอื่น และคำว่า "คนอื่น" นั้นคือที่ดินแปลงไหน กี่แปลง และได้จดทะเบียนภาระจำยอมกับเจ้าหน้าที่เรียบร้อยแล้วหรือยัง
2) แต่ส่วนใหญ่ เจ้าหน้าที่โครงการมักจะไม่ยอมให้ข้อมูลเราตามข้อ 1 อาจจะด้วยว่าตัวเจ้าหน้าที่ไม่รู้จริงๆ หรือรู้แต่ไม่อยากเปิดเผยเพราะอาจกระทบการขาย ดังนั้นเราจึงต้องช่วยตัวเองโดยการไปที่สำนักงานที่ดินซึ่งโครงการตั้งอยู่ครับ โดยให้หยิบเลขโฉนดแปลงที่ดินคอนโดติดตัวไปด้วย
3) เมื่อไปถึงสำนักงานที่ดินซึ่งโครงการตั้งอยู่ ให้ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอดูเอกสารเกี่ยวกับภาระจำยอมของที่ดินแปลงที่เกี่ยวข้อง โดยให้ขอระวางที่ดินล้อมรอบทั้งหมด โฉนดที่ดินแปลงคอนโดและที่ดินล้อมรอบ และบันทึกข้อตกลงภาระจำยอมที่เกี่ยวข้องกับแปลงที่ดินเหล่านี้ เมื่อเราสามารถหาข้อมูลเอกสารเหล่านี้มาได้แล้ว (ซึ่งตัวอย่างบันทึกข้อตกลงภาระจำยอมก็จะเป็นประมาณรูปข้างล่างนี้) ให้เราตรวจสอบหลักๆ 3 เรื่องครับคือ
(ก) ตรวจดูระวางที่ดินล้อมรอบทั้งหมดว่าคอนโดเราจะออกไปถนนสาธารณะได้ยังไง มีที่ดินแปลงไหนขวางอยู่ ที่ดินแปลงนั้นเป็นของใคร และจะเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดหรือไม่ หรือมีการจดภาระจำยอมไว้หรือไม่
(ข) หลังจากนั้น ให้ตรวจดูว่าภาระจำยอมนั้นจดทะเบียนถูกต้องครบถ้วนไหม เช่น มีการระบุชัดเจนว่าที่ดินแปลงไหนเป็นภาระเพื่อที่ดินโฉนดแปลงคอนโดเราบ้าง มีที่ดินแปลงอื่นร่วมแชร์ประโยชน์ในภาระจำยอมกับคอนโดเราด้วยหรือไม่ หรือมีเงื่อนไขใดๆ ที่อาจกระทบกับสิทธิผู้อยู่อาศัยในคอนโดในอนาคตหรือไม่
(ค) หากเป็นกรณี "เราจำยอมแชร์พื้นที่บางส่วนให้คนอื่น" ถ้าเป็นไปได้ เราอาจลองพยายามให้มีการจำกัดระยะเวลา จำกัดขอบเขตความกว้าง-ยาว และเรียกค่าตอบแทน (ซึ่งในทางปฏิบัติอาจจะยาก) แต่หากเป็นกรณี "คนอื่นจำยอมพื้นที่ให้เรา" ถ้าเป็นไปได้ ภาระจำยอมควรจะเป็นแบบไม่จำกัดเวลา (ซึ่งตามกฎหมายหากไม่ระบุเวลาสิ้นสุดให้ถือว่าเป็นแบบไม่จำกัดเวลา) ไม่จำกัดขอบเขตความกว้างยาว และฟรีไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน
ตัวอย่างเอกสารการจดทะเบียนภาระจำยอม
ความเสี่ยงในเรื่องภาระจำยอมทางเข้า-ออกคอนโดพวกนี้ ผู้ประกอบการบ้านเรามักไม่ค่อยเปิดเผยกันหรอกครับ ซึ่งน่าเสียดายที่กฎหมายบ้านเราก็หละหลวมเข้าทางผู้ประกอบการเสียด้วย ปัญหามักจะยังไม่เกิดตอนเราซื้อ หรือตอนเราย้ายเข้าไปอยู่ใหม่ๆ แต่จะเริ่มปูดขึ้นมาเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป หรือเมื่อมีคนเข้าออกคอนโดกันมากขึ้น ก็หวังว่าบทความนี้จะให้ความรู้เป็นภูมิคุ้มกันความเสี่ยงเวลาเราซื้อคอนโดที่มีภาระจำยอมติดพ่วงมาด้วยไม่มากก็น้อยนะครับ แล้วพบกันใหม่คราวหน้ากับบทความดีๆ จาก Checkraka.com นะครับ
10 ส.ค. 65 26,319
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้น : การบริหารจัดการ "จราจร" ของลูกบ้าน 2 โครงการ คือ คอนโด A และคอนโด B (เช่น เปลี่ยนช่องทางการเดินรถ หรือสถานที่จอดรถของ Visitors) บนพื้นที่ภาระจำยอมเหล่านี้ อาจต้องได้รับมติ หรือความยินยอมของลูกบ้านทั้ง 2 โครงการ ซึ่งหากไม่ได้มีมติ หรือได้รับการยินยอม อาจทำให้การบริหารจัดการจราจรมีปัญหา หรือไม่มีประสิทธิภาพได้2. เราต้องยอมแชร์ทางเข้า-ออกคอนโดเราให้ชาวบ้านด้านในใช้ผ่านเข้า-ออกด้วย
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้น : หากชาวบ้านข้างในมีจำนวนมาก หรือมีการก่อความรำคาญ เช่น ตั้งวงกินเหล้า จอดรถขวางทาง หรือเปิดซุ้มขายของกันตรงทางภาระจำยอมนี้ ก็อาจเกิดความไม่สะดวก หรือไม่ปลอดภัยสำหรับลูกบ้านในคอนโดได้ และในทางกฎหมายนั้น คอนโดจะไปตั้งป้อมยาม หรือติดไม้กระดกกั้นรถเพื่อตรวจบัตรคนเข้าออกบริเวณที่ติดถนนใหญ่ก็ไม่ได้ เพราะจะถือว่าเป็นการทำให้ประโยชน์การใช้ภาระจำยอมของชาวบ้านลดลง หรือเสื่อมความสะดวกลง3. ที่ดินบุคคลอื่นต้องยอมตกเป็นภาระให้ลูกบ้านในคอนโดเราใช้เป็นทางเข้า-ออก
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้น : ภาระจำยอมในกรณีนี้เป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินที่ให้ภาระจำยอมไม่ได้เป็นเจ้าของโครงการ ซึ่งมีความเป็นไปได้สูงว่า ภาระจำยอมนี้อาจมีการทำกันขึ้นตั้งแต่ก่อนที่เจ้าของโครงการจะเข้าซื้อที่ดินทำโครงการนี้ ดังนั้น เราควรต้องลองขอเอกสารจดทะเบียนภาระจำยอมมาดูว่า ภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้แต่แรกนั้น จะมีเงื่อนไขอะไรที่จำกัดสิทธิการใช้ภาระจำยอมของลูกบ้านคอนโดในอนาคตหรือไม่ เช่น คอนโดมีภาระต้องจ่ายค่าตอบแทนภาระจำยอมอะไรหรือไม่ หรือภาระจำยอมมีการจำกัดบริเวณแนวเขตกว้างยาวกี่เมตรหรือไม่ เป็นต้น
